Изменения в Жилищном кодексе

Обзор изменений в Жилищном кодексе РФ (ФЗ от 31.12.2017 г. № 485-ФЗ)

logo-mfz«МФЗ-Сервис» следит за изменениями в федеральном законодательстве. Поэтому подготовили для ознакомления обзор изменений в Жилищном кодексе РФ (ФЗ от 31.12.2017 г. № 485-ФЗ).

Изменения проведений общих собраний собственников многоквартирных домов

Изменения коснулись совета многоквартирного дома. Теперь, если по завершению срока полномочий не был переизбран совет многоквартирного дома, то его полномочия повторно будут продлены на тот же срок (ч. 10 ст. 161.1 ЖК РФ).

Также человек, который принял квартиру от застройщика по акту приема-передачи, но не успел оформить право собственности на эту квартиру, то он обладает правом участия на таких же правах, что и собственники, в общих собраниях собственников жилых помещений. Это право действует 1 год со дня выдачи разрешения на введение в эксплуатацию этого дома (ч. 1.1 ст. 44 ЖК РФ).

Изменение, касающееся сэкономленных средств

Сэкономленные средства, оставшиеся от выполнения обязательств по договору управления управляющей организацией, если все услуги и работы были выполнены надлежащим образом, остаются в распоряжении управляющей компании (ч. 12 ст. 162 ЖК РФ).

Жилищной инспекции расширена сфера полномочий по проведению проверок

Добавили полномочия для государственной жилищной инспекции. Она в настоящее время обладает правом проверки соблюдений требований:

izmeneniya

  • правил по изменению величины платы за содержание жилого помещения,
  • правил по содержанию общего имущества в многоквартирном доме,
  • правил по предоставлению, приостановке и ограничению предоставления услуг собственникам, а также пользователям помещений в многоквартирном доме и жилых домах (ч. 1 ст. 20 ЖК РФ).

Отметим также, что государственная жилищная инспекция может осуществлять проверки требований по размещению информации в ГИС ЖКХ от органов местного самоуправления, лиц, исполняющих деятельность управления многоквартирными домами, ресурсоснабжающих компаний.

Теперь расширились основания жилищной инспекцией для проведения внеплановой проверки: в ГИС ЖКХ обнаружение фактов нарушений, к тому же проверку могут проводить по приказу главного жилищного инспектора РФ (ч. 4.2 ст. 20 ЖК РФ).

Следует напомнить, что над управляющими компаниями, которые ведут свою деятельность по управлению многоквартирными домами, на основании лицензии на ее осуществление, государственный жилищный надзор не осуществляется. (ч. 7 ст. 20 ЖК РФ).

Изменения в лицензировании управляющих компаний

Теперь лицензия управляющей компании предоставляется на период в 5 лет. Ее действие распространяется только на той территории РФ, где она была выдана (ч. 4 ст. 192. ЖК РФ).
licenzirovanie-ukМассовых переэкзаменовок управляющих компаний не стоит ждать ранее 2023 года. Дело в том, что УК, которые имели лицензии до изменений, срок ее действия считается с 11 января 2018 г.

Интересный момент, что создание УК-клонов запретили на федеральном законодательном уровне. Суть в том, что лицензию не выдадут или могут лишить этой лицензии те управляющие компании, названия которых очень сильно совпадает с наименованием другой УК, получившей лицензию ранее (ч. 1.1 ст. 193 ЖК РФ).

Но УК-клоны не сразу лишатся лицензии. Для них будет дано время (6 месяцев) для устранения этого нарушения, приведения в порядок учредительных документов (ч. 8 ст. 5 Федерального закона от 31.12.2018 № 485-фз). Это касается тех управляющих компаний, которые имеют лицензию на дату принятия закона.

Теперь сведения, содержащиеся в реестрах лицензий, подлежат размещению централизованно в ГИС ЖКХ, а не на сайтах региональных органов государственного жилищного надзора (ч. 4 ст. 195 ЖК РФ).

В рамках лицензионного контроля приказ главного жилищного инспектора РФ может стать основанием для осуществления неплановой проверки управляющей компании (ч. 3 ст. 196 ЖК РФ и ч. 4.2 ст. 20 ЖК РФ).

Изменения в лишении права управления домом при невыполнении предписания ГЖИ

Дом исключается из лицензии у УК, если от жилищной инспекции было выдано предписание, а в период 12 месяцев выдачи с даты выдачи судом 2 или более раз назначалось административное наказание за невыполнение этого предписания (ч. 5 ст. 198 ЖК РФ). Отметим, что для исполнения лишения лицензии, от суда не требуется отдельное решение, так как оно осуществляется только на усмотрение контролирующего органа.

licenziya-i-lishenie-pravЕсли жилищной инспекцией будет выписано предписание для устранения нарушений требований лицензии, которые перечислены в п.1 — 5 ч.1 ст. 193 ЖК РФ, и это предписание не выполнят в течение 12 месяцев, то у такой управляющей компании тоже по усмотрению жилищных инспекторов из лицензии могут исключить все дома (5.1 ст. 198 ЖК РФ)

Но не нужно забывать, что параллельно действуют и старые нормы. Поэтому, если решении об исключении многоквартирного дома из лицензии управляющей компании было принято, то у собственников квартир остается право принятия решения на общем собрании о том, что могут остаться у данной УК в обслуживании (ч. 7 ст. 198 ЖК РФ).

Если УК будет опять совершено грубое нарушение лицензионных требований, в течение 12 месяцев с момента назначения административного наказания, то ее лицензии могут исключить все многоквартирные дома (ч. 5.2 ст. 198 ЖК РФ). Опять же это решение может быть вынесено по усмотрению жилищных инспекторов, опять же без решения суда.

Перечень грубых нарушений лицензионных требования утверждается Правительства РФ (ч. 2 ст. 193 ЖК РФ).

Если за период 12 месяцев УК будут 3 и более раз назначены административные наказания за воспрепятствование жилищному надзору при проведении проверок или за уклонение от таких проверок (КоАП РФ Статья 19.4.1.), то из лицензии этой управляющей компании могут исключить все дома, в отношении которых она препятствовала проведению проверок (ч. 5.3 ст. 198 ЖК РФ).

Все многоквартирные дома исключаются из лицензии УК по решению жилищной инспекции, если в силу вступило решение о признании управляющей компании банкротом (ч. 5.4 ст. 198 ЖК РФ).

При этом, УК должна продолжить обслуживать данный дом, даже если дом исключили из лицензии управляющей компании, до тех пор, пока не определена новая организация для данного дома ч. 6 ст. 198 ЖК РФ, ч.3 ст. 200 ЖК РФ).

Также управляющая компания лишается лицензии, если она более, чем 6 месяцев не управляет ни одним домом. (ч. 2 ст. 199 ЖК РФ).

После лишения лицензии или исключения из нее дома УК обязана в течение 3-х рабочих дней, как определили новую управляющую организацию для тех домов, ведением которых она занималась, передать новым управляющим всю документацию, электронные коды доступа, ключи, оборудование этих домов

Если управляющую компанию лишили лицензии или из ее лицензии исключили дом, то она также обязана в течение 3-х рабочих дней с момента определения новых управляющих (ч. 1 ст. 200 ЖК РФ).

О смене управляющей организации

smena-upravlyayushchey-organizaciiПосле принятие решения общим собранием собственников о выборе новой УК или об изменении способа управления в течение 3 рабочих дней с даты принятия этих решений, при прекращении управления многоквартирным домом, старая управляющая компания должна передать все технические документы и другую документацию, относящуюся к управлению на этот дом, специализированное оборудование, электронные коды доступа, ключи от помещений лицу, которое берет на себя управление данного многоквартирного дома домом (ч. 3.1 ст. 161 ЖК РФ и ч. 10 ст. 142 ЖК РФ).

В законе для всех управляющих организаций зафиксировали уже фактически существующую обязанность заключения договоров поставки ресурсов. Речь идет и о коммунальных ресурсах, которые потребляют при содержании общего имущества в многоквартирном доме (ч. 12 ст. 161 ЖК РФ).

Изменения также закрепили в законе временные управляющие организации. Например, если жителями не был выбран способ управления и управляющая компания, также был признан несостоявшимся конкурс по выборы УК, то органы местного самоуправления такому дому могут назначить временную управляющую организацию, обладающую лицензией. А работать она будет до тех пор, пока собственниками не будет выбрана управляющая организация или не проведут конкурс, но сроком не более 1 года. Соответствующим постановлением Правительства РФ будет определен порядок выбора временной управляющей компании в этом году (ч. 17 ст. 161 ЖК РФ). Эта норма вступит в силу с 1 января 2019 года.

Убрали разночтения даты начала осуществления УК своих обязанностей. Управляющая компания теперь, согласно ЖК РФ, с даты внесения изменений в реестр лицензий (с даты включения дома в лицензию новой управляющей организации) должна приступать к исполнению договора по управлению многоквартирным домом.

После расторжения договора управления многоквартирным домом управляющая организация дней обязана разместить информацию о прекращении управления таким домом в ГИС ЖКХ и направить в жилищную инспекцию в течение 5 рабочих (ч. 2 ст. 198 ЖК РФ).

При невыполнении данного условия управляющей компанией жилищная инспекция имеет право самостоятельно провести неплановую проверку, согласно которой обязана сведения о данном доме исключить из лицензии УК. В качестве основания такой проверки будет служить заявление от новой УК. Это заявление показывает, что данная организация заключила договор по управления с многоквартирным домом (ч. 3 ст. 198 ЖК РФ).

И в то же время, если жителями было принято решение о смене управляющей организации, но суд установил, что это решение неправомочно, например, оно принималось с грубыми нарушениями закона, или же по факту не было принято, то жилищная инспекция должна внести повторные изменения в реестр лицензий не ранее вступления в силе данного решения суда (ч. 3.1 ст. 198 ЖК РФ).

Получается, что после переизбрания УК, но если принятие решения было с нарушениями, и его отменил суд, то до момента вынесения соответствующего решения суда «новая» управляющая организация будет управлять данным домом.

Ведение реестра собственников

Изменения обязывают управляющие компании вести реестры собственников помещений в многоквартирном доме с реквизитами каждого собственника, которые необходимы для проведения общего собрания собственников. Этот реестр УК обязаны давать каждому обратившемуся с письменным заявлением собственнику, если реестр нужен, чтобы провести общее собрание собственников (ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ).
Чтобы передать этот реестр одному из собственников согласие на передачу персональных данных от остальных собственников не требуется.

В УК теперь нужно отдавать оригинал протокола собрания собственников

sushchestvennye-izmeneniyaВ отношении документации общих собраний собственников появилось и существенное изменение.

В обязательном порядке все подлинники решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах передаются в УК. Срок передачи документов – не позднее, чем через 10 дней после подведения итогов собрания. А далее управляющая организация в течение 5 дней после их получения передает их в орган государственного жилищного надзора (ч. 1 и ч. 1.1 ст. 46 ЖК РФ), там они остаются на хранение.

В месте, которое определено решением данного собрания, теперь хранятся только копии протоколов общих собраний и решений собственников (ч. 4 ст. 46 ЖК РФ).

Следите за нашими публикациями об изменениях в этом законе, а также других новшествах, которые касаются сферы ЖКХ.